跳至報告內容

鴻灃悅

新預售案

觀音草漯 · 桃園市觀音區 · 桃園市觀音區草福段177地號

價格總覽

2房 · 25.0 坪歷史成交
開價27–30萬／坪

刊載開價，總價 800–1,250 萬／戶；非成交價或估值

平均成交單價28.8萬／坪

同格局歷史成交均價 · 同房數、面積相近樣本 · 28 筆

平均成交總價719萬

25.0 坪 × 歷史平均單價；不含車位

成交單價範圍26.0–30.0萬／坪

報告樣本最低–最高單價

鄰案近四季均價29.1萬／坪2025Q4–2026Q3 · 63 筆
區域歷史漲幅+12.1%2021Q4–2026Q2
開價為刊載資訊；成交單價不含車位實登銷控表
資料說明期間與計算口徑
成交期間
2024/08/22–2026/02/12
報告日期
2026/11/02
樣本口徑
同房數、面積相近樣本 · 28 筆

歷史成交不代表目前售價；實際戶別價格受樓層、座向與交易時間影響。

鴻灃悅 價格定位與銷售狀況

  • 刊載開價中位約 28.5 萬／坪，比觀音草漯近一年預售成交 28.3 萬／坪高 0.7%。
  • 公設比 33.5%，高於觀音草漯已公開建案中位 31.5%（32 案）。
  • 官方實價登錄已有 50 戶預售簽約，約占規劃 185 戶的 27%（申報有時間差）。
  • 官方成交的車位價格中位數約 120 萬／位（48 筆）。
  • 投資建設「鴻灃建設股份有限公司」在本站另有 3 個建案報告。
比較基準
本案刊載開價中位 28.5 萬／坪；觀音草漯近一年官方成交（統計至 2026/10）
預售行情
28.3 萬／坪 · 114 筆 · 本案 +0.7%
官方預售簽約
50 戶，約占規劃 185 戶的 27%（2024/08–2026/06）
解約紀錄
無
車位成交中位數
120 萬／位（48 筆）
公設比
33.5%；觀音草漯已公開建案中位 31.5%（32 案）

每季官方預售簽約筆數

  1. 2024 Q319
  2. 2024 Q45
  3. 2025 Q114
  4. 2025 Q24
  5. 2025 Q32
  6. 2025 Q43
  7. 2026 Q12
  8. 2026 Q21

行情與簽約數取自官方實價登錄（住宅單價不含車位），開價為刊載資訊；實價登錄申報有時間差，未登錄不代表未售。

鴻灃悅 建案與成交摘要鴻灃悅位於桃園市觀音區的新預售案（觀音草漯）。刊載開價27–30 萬／坪、總價800–1,250 萬／戶（非成交價）。截至2026/11/02，一年均價27.26萬/坪，近一年3筆有效成交樣本（住宅單價不含車位）。成交資料期間2021/11/02–2026/11/02，有47筆有效成交資料。格局規劃為2房25/26坪、3房32/36坪。建設公司為鴻灃建設股份有限公司。周邊競爭建案：曉日-A區、曉日-B區、曉日-C區、誠佳立葉。

鴻灃悅 建案與成交摘要

鴻灃悅位於桃園市觀音區的新預售案（觀音草漯）。刊載開價27–30 萬／坪、總價800–1,250 萬／戶（非成交價）。截至2026/11/02，一年均價27.26萬/坪，近一年3筆有效成交樣本（住宅單價不含車位）。成交資料期間2021/11/02–2026/11/02，有47筆有效成交資料。格局規劃為2房25/26坪、3房32/36坪。建設公司為鴻灃建設股份有限公司。周邊競爭建案：曉日-A區、曉日-B區、曉日-C區、誠佳立葉。

標的與建案資訊

一年均價
27.26 萬/坪
近一年有效成交
3 筆
一年均價資料期間
2025/11/02（不含）–2026/11/02（含）
成交價格口徑
住宅單價（不含車位）
有效成交資料
47 筆
成交資料期間
2021/11/02–2026/11/02
格局規劃
2房25/26坪、3房32/36坪
格局
2房
樓層規劃
地上 15 層／地下 3 層
住宅坪數（不含車位）
25 坪
車位
0 個
地址
桃園市觀音區草福段177地號
重劃區
觀音草漯
社區戶數
185 戶
屋齡
0.0 年

所選格局價格參考

推估總價
719 萬
價格區間
650 萬至751 萬
推估單價
28.8 萬/坪
車位估值
0 萬
資料狀態
報告已完成
更新日期
2026/11/02

常見問題

鴻灃悅開價多少？

刊載開價27–30 萬／坪、總價800–1,250 萬／戶（非成交價）。

鴻灃悅實價登錄成交價格是多少？

截至2026/11/02，鴻灃悅一年均價27.26萬/坪，近一年3筆有效成交（住宅單價不含車位）。成交資料期間2021/11/02–2026/11/02，有47筆有效成交資料。

鴻灃悅的價格跟周邊比起來貴嗎？

本案刊載開價中位 28.5 萬／坪；觀音草漯近一年官方成交（統計至 2026/10）：預售 28.3 萬／坪（本案 +0.7%）。開價為刊載資訊，比較僅供參考。

鴻灃悅格局與坪數有哪些？

格局規劃為2房25/26坪、3房32/36坪。規劃地上15層、185戶。

鴻灃悅公設比多少？

鴻灃悅公設比33.5%；觀音草漯已公開建案中位 31.5%（32 案）。公設比越高，同樣權狀坪數的室內空間越小。

鴻灃悅車位價格多少？

官方實價登錄車位成交中位數約120萬／位（48 筆）。

鴻灃悅目前賣了多少戶？

官方實價登錄已有 50 戶預售簽約，約占規劃 185 戶的 27%。實價登錄申報有時間差，未登錄不代表未售。

鴻灃悅的建商是誰？還蓋過哪些建案？

鴻灃悅的投資建設為鴻灃建設股份有限公司。本站另有其建案報告：鴻灃越、鴻灃一心、鴻灃COMO。

鴻灃悅周邊有哪些競爭建案？

周邊競爭建案有曉日-A區（開價 31.9 萬／坪）、曉日-B區（開價 31.7 萬／坪）、曉日-C區（開價 32.1 萬／坪）、誠佳立葉（開價 29–32 萬／坪）、竣鵬翰林苑忠孝（開價 29.8 萬／坪）。比較範圍：同在觀音草漯，或 3 公里內的預推案、預售屋與新成屋。

AI 鑑價的推估依據是什麼？

報告綜合標的條件、可比成交案例與市場統計資料，產生可供初步決策參考的估值結果。

AI 鑑價是否等同正式估價？

否。本報告為自動化資訊分析，不能取代不動產估價師、金融機構或其他專業人士的正式意見。

鑑價限制與使用提醒

實際成交價格仍會受屋況、契約、產權、交易時點與金融機構審核影響；請在交易前查驗最新公開資料與相關文件。

查看更多建案房價報告

行情與成交

鴻灃悅 實價登錄成交行情

近一年均價
27.26 萬/坪 · 3 筆（2025/11/02（不含）–2026/11/02（含），住宅單價（不含車位））
同建案全格局
均價 28.5 萬/坪（26.0–30.0） · 47 筆，2021/11/02–2026/11/02
2房 · 25.0／26.0 坪
均價 28.8 萬/坪（26.0–30.0） · 28 筆，同房數、面積相近，2024/08/22–2026/02/12
3房 · 32.0 坪
均價 28.1 萬/坪（27.4–28.8） · 8 筆，同房數、面積相近，2024/08/21–2026/06/04
3房 · 36.0 坪
均價 28.3 萬/坪（27.6–28.7） · 11 筆，同房數、面積相近，2024/09/10–2026/03/13

住宅單價不含車位，括號為報告樣本最低–最高單價；歷史成交不代表目前售價。

查看鴻灃悅逐戶實價登錄銷控表

價格總覽已就緒，正在載入本章完整內容。

鴻灃悅 周邊競爭建案

同在觀音草漯，或 3 公里內的預推案、預售屋與新成屋；同區優先，再依距離排序。

  • 曉日-A區新成屋 · 觀音草漯 · 約 160 公尺開價 31.9 萬／坪8 戶 · 交屋 隨時交屋
  • 曉日-B區新成屋 · 觀音草漯 · 約 160 公尺開價 31.7 萬／坪5 戶 · 交屋 隨時交屋
  • 曉日-C區新成屋 · 觀音草漯 · 約 160 公尺開價 32.1 萬／坪4 戶 · 交屋 隨時交屋
  • 誠佳立葉新成屋 · 觀音草漯 · 約 230 公尺開價 29–32 萬／坪 · 實登行情 28.3 萬／坪2~3房 · 公設比 33.8% · 82 戶 · 交屋 隨時交屋
  • 竣鵬翰林苑忠孝預售屋 · 觀音草漯 · 約 240 公尺開價 29.8 萬／坪 · 實登行情 28.0 萬／坪2房 · 公設比 25% · 16 戶 · 交屋 2026/06
  • 嘉禮青裕預售屋 · 觀音草漯 · 約 240 公尺實登行情 31.4 萬／坪2~3房 · 公設比 25.3% · 21 戶 · 交屋 已經完工
  • 旺居透天新成屋 · 觀音草漯 · 約 270 公尺開價 31.5 萬／坪2 戶 · 交屋 隨時交屋
  • 旺居新成屋 · 觀音草漯 · 約 280 公尺開價 28.5 萬／坪2房 · 公設比 21% · 16 戶 · 交屋 隨時交屋

開價為刊載資訊，非成交價；實登行情為官方成交統計；格局、公設比、戶數與交屋為各案刊載規劃。各案數字以其報告的資料日期與口徑為準。

環境與生活

價格總覽已就緒，正在載入本章完整內容。

購屋預算

目前試算格局

2房 · 25.0 坪

每月本息攤還2.2萬元／月

購屋自備款143.8 萬

貸款金額575.2 萬

若利率增加 1 個百分點
月付約多 0.3 萬元
本息平均攤還，無寬限期。自備款未含稅費、裝潢及其他成本；利率與成數為假設，非銀行核貸承諾。

建案基本資料

建築與社區規劃

社區資料 · 尚未現場查驗

建設公司
鴻灃建設股份有限公司
營造公司
國城營造有限公司
建造執照
(111)桃市都建執照字第會觀00601-02號
建築設計
張建鴻建築師事務所
建物類型／結構
住宅大樓／RC造
公設比
33.5%
樓層規劃
地上 15 層／地下 3 層
來源交易建物
住宅大樓／總樓層 15 層（政府 CSV，成交 2026-06-04）
社區戶數
185 戶
汽車車位
平面式 185 個

地址：桃園市觀音區草福段177地號。預計完工不等於保證交屋日期。

在 Google 地圖查看報告地址 ↗

鴻灃建設股份有限公司的其他建案

依建案資料登記的投資建設名稱比對，共 3 案；同名公司不代表同一集團。

價格總覽已就緒，正在載入本章完整內容。

重要聲明點選或滑鼠移入查看完整內容

本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。

資料來源：實價登錄、社區資料、可比成交案例與市場統計資料；估價方法為依標的條件與市場訊號進行的自動化分析。維護單位：好房價（HouseGuide）。 資料更新：2026/11/02。

本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。

報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。

使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。

本段內容供資訊揭露用途，請於交易決策前完成專業審閱。

資料快照：2026/11/02。報告為市場資訊整理，不構成正式估價、投資、法律或稅務意見。

瀏覽其他建案報告

這份報告回答哪些購屋問題？

本頁整理預售屋的開價、實價登錄平均成交單價與總價、周邊競爭建案、生活環境與貸款負擔；開價為刊載資訊，所有數值以本報告所列資料日期與格局口徑為準。